Разрешение за строеж

Лято. Жега. Компютър. Пред компютъра – аз.

Както си седях и работех, телефонът ми звънна.

  • Ало, търся арх.Марио Радев?
  • Да, на телефона. С какво мога да ви помогна?
  • Обаждам се със запитване за един покрив….. Искам да си направя подпокривното пространство обитаемо…  Трябва ли ми проект и разрешително за строеж за това?

Често се сблъсквам с този въпрос: кога ни трябва разрешение за строеж?

Отговорът на този въпрос се крие в Закона за устройство на територията:

Чл. 151. (1) (Изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., предишен текст на чл. 151, изм. – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г., изм. – ДВ, бр. 101 от 2015 г.) Не се изисква разрешение за строеж за:
1. текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации;
2. текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, с който не се променят трасето и техническите характеристики;
3. оранжерии с площ до 200 кв. м;
4. подпорни стени с височина до 1,2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
5. изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв. м;
6. остъкляване на балкони и лоджии;
7. надгробни паметници, надгробни плочи и кръстове с височина до 3 м;
8. теренна консервация на недвижими културни ценности;
9. консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;
10. монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;
11. леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот;
12. градински и паркови елементи с височина до 2,5 м над прилежащия терен.
(2) (Нова – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г., изм. – ДВ, бр. 19 от 2009 г., в сила от 10.04.2009 г., изм. – ДВ, бр. 54 от 2011 г.) За недвижими културни ценности в техните граници и охранителни зони дейностите по ал. 1 се изпълняват след съгласуване по реда на Закона за културното наследство с изключение на теренната консервация.

Текущ ремонт е:

§ 5,т.43. (нова – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) „Текущ ремонт“ на строеж е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките, съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се:
а) засяга конструкцията на сградата;
б) извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
в) променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях.

Също така имайте предвид и този член от закона:

Чл. 147. (1) (Доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за:
1. (изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) стопански постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване по чл. 44 и по чл. 46, ал. 1, освен ако с решение на общинския съвет е предвидено друго;
2. (изм. и доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция „Инспекция за държавен технически надзор“;
3. (отм. – ДВ, бр. 101 от 2015 г.)
4. басейни с обем до 100 куб. м в оградени поземлени имоти;
5. (доп. – ДВ, бр. 101 от 2015 г.) подпорни стени с височина от 1,20 м до 2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
6. (изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., отм. – ДВ, бр. 101 от 2015 г.)
7. (изм. – ДВ, бр. 101 от 2015 г., изм. и доп. – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м, с изключение на случаите по чл. 48, ал. 9;
8. (отм. – ДВ, бр. 101 от 2015 г.)
9. (отм. – ДВ, бр. 101 от 2015 г.)
10. (изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) строежите по чл. 55;
11. (изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., доп. – ДВ, бр. 65 от 2004 г., отм. – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.)
12. (отм. – ДВ, бр. 101 от 2015 г.)
13. (отм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.)
14. (нова – ДВ, бр. 35 от 2011 г., в сила от 03.05.2011 г.) монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 30 kW включително към съществуващите сгради в урбанизираните територии, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции и в собствените им поземлени имоти;
15. (нова – ДВ, бр. 21 от 2018 г., в сила от 09.03.2018 г.) изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в сгради, в т.ч. в режим на съсобственост или етажна собственост;
16. (нова – ДВ, бр. 21 от 2018 г., в сила от 09.03.2018 г.) изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи от регулационната линия на имота, в който се изгражда, до входната точка на мрежата в сградата.
(2) (Изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г., доп. – ДВ, бр. 35 от 2011 г., в сила от 03.05.2011 г., доп. – ДВ, бр. 29 от 2012 г., в сила от 10.04.2012 г., изм. – ДВ, бр. 101 от 2015 г.) За строежите по ал. 1, т. 1, 4, 5 и 7 се представя становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението им, а в случаите по т. 14 – се представят становища на инженер-конструктор, на електроинженер и/или на инженер по топлотехника с чертежи, схеми, изчисления и указания за изпълнението им и становище, с което са определени условията за присъединяване към разпределителната мрежа.
(3) (Нова – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г., изм. – ДВ, бр. 19 от 2009 г., в сила от 10.04.2009 г., изм. – ДВ, бр. 54 от 2011 г., изм. – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) За недвижими културни ценности в техните граници и охранителни зони строежите по ал. 1 се разрешават след съгласуване при условията и по реда на Закона за културното наследство.
(4) За строежите по ал. 1, т. 15 и 16 се представят договор със собственика и становища на инженер-конструктор и на инженер с професионална квалификация в областта на съобщенията, с чертежи, схеми, записка с техническите характеристики на физическата инфраструктура и на електронната съобщителна мрежа, която се предвижда за разполагане в нея, и указания за тяхното изпълнение.

Какво ни трябва за разрешение за строеж?

  1. Наличие на Подробен устройствен пран (ПУП). За да се разреши един строеж, той трябва да е предвиден от ПУП.
  2. Следващата стъпка е възложителя да се снабди с виза за проектиране [чл. 140 от ЗУТ].  Визата за проектиране представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения по чл. 36. Когато кадастралната карта е влязла в сила след влизането в сила на подробния устройствен план, визата се издава върху комбинирана скица от кадастралната карта и подробния устройствен план. Визата за проектиране се издава от главния архитект на общината /района/ в 14-дневен срок от постъпване на писменото заявление
  3. Третото условие е изготвяне на инвестиционни проекти и одобрение на проекта от главния архитект на общината /района/

След като инвестиционния проект е одобрен, за издаденото разрешение за строеж се съобщава на заинтересованите лица. В случаите на нов строеж, пристрояване или надстрояване на заварен строеж това са собственицие и носителите на ограничени вещни права в поземления имоти лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон. В случаите на строежи в квартали и имоти по чл. 22 ал. 1 от ЗУТ, заинтересованите лица са възложителят и собственикът на земята.

В случаите на преустройство и промяна на предназначението на заварен строеж, заинтересовани са лицата по чл. 38, ал. 3 и 4 и чл.39, ал. 2 ЗУТ , а в случаите по чл. 185, ал. 1 и 2 ЗУТ – собствениците и носителите на ограничени вещни права в сградата, съответно собствениците на етажна собственост.

Разрешението за строеж е обвързано със срок! Разрешението за строеж губи правно действие, когато в продължение на 3 години от неговото издаване не е започнало строителство или когато в продължение на 5 години от издаването му не е завършен грубия строеж, вслючително покривът на сградите, т.нар. 66% степен на завършеност.

Строежите, за които разрешението за строеж е загубило действието си, могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж. Когато разрешението за строеж не бъде презаверено в едногодишен срок, одобреният проект губи правно действие.

Разрешенията за строеж се съхраняват безсрочно в архива на общината.

Какво трябва да знаем? /с повече от две думи/

  • Разрешение за строителство е необходимо само ако става дума за строеж или обект, притежаващ характеристиките на строеж [Строежи, съгласно § 5,т.43 ЗУТ са надземни, подземни, полуподземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепвания, възстановителни, консервационни и реставрационни работи по недвижими културни ценности , както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението] .

Не са строежи преместваемите обекти за търговия и други обслужващи дейности като павилиони, кабини, маси. Сред строежите не попадат рекламните, информационните и монументално-декоративни елементи, а също и елементи на градското обзавеждане – спирки на масовия градски транспорт, пейки, осветителни тела, съдове за събиране на отпадъци, чешми, фонтани, часовници и други подобни, които не са трайно свързани с терена. За тези обекти се издана разрешение за поставяне по ред, установен с наредба на общинския съвет.

  • Издаване на разрешение за строеж не е необходимо за такива строителни и монтажни работи като вътрешно боядисване на сгради и постройки, подменяне на покривни материали, вътрешно боядисване на сгради и постройки, подменяне на покривни материали, вътрешни преустройства, с които не се засяга конструкцията на страдата, не се извършват дейности като премахване/преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата, не се променя предназначението на помешенията и натоварванията в тях.

Описаните облекчения не се прилагат за недвижими културни ценности. За някои строежи не са необходими проекти [както поясних в чл. 147, ал1 ЗУТ]. В тези случаи Разрешение за строеж се издава само въз основа на искането за разрешение и документ, доказващ качеството възложител /нотариален акт например/. Недвижимите културни ценности са изрично изключени от обхвата на хипотезите, за които не се изисква одобряване на проекти.

Когато се разрешава преустройство, което предвижда завземане на обща част в сграда – етажна собственост, пред одобряващия орган се представя съгласие на всички етажни собственици, изразено с нотариална заверка на подписите. В случаите на присъединяване на обща част в сграда – етажна собствуност, към самостоятелен обект в етажна собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сградата – етажна собственост, е необходимо договор на прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици и етажна собственост /чл. 185, ал. 3 ЗУТ/

  • Когато се разрешава строителство в урегулирани поземлени имоти, чиито регулационни граници са променени по взаимно съгласие на собствениците им, пред одобряващия орган се представя окончателен договор за прехвърляне на собствеността. Подобен е случаят,когато се издава разрешение за строеж след устройствено планиране по чл. 17, ал. 2, т.2 и 3 ЗУТ
  • По желание на възложителя разрешение за строеж може да бъде издадено за етапно строителство – когато строежът може да бъде проектиран, да се изпълни и използва самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от сградата – при условие че се завършва архитектурно-пространственото и фасадно оформяне на всеки етап от строителството.
  • Когато е необходимо, възложителят може да поиска в условията на разрешението за строеж да бъде вписано използването на части от тротоари, свободни обществени площи, както и части от улични платна, за да бъдат предвидени временни строежи за нужди, свързани с организация и механизация на строителството. Работите, свързани с разкопаване на улични и тротоарни настилки и вътрешно-квартални пространства, възложителят съгласува с органите по безопасността на движението и при започването им уведомява съответната общинска администрация.
  • Когато за реализация на инвестиционните намереия е необходимо одобряване или изменение на ПУП, е възможно съчетаването на фазите за устройствено планиране и разрешаване на строителството чрез изработване и одобряване на коплексен проект за ивнестиционна инициатива.
  • За извършване на строителство в свлачищни райони се изисква предварително разрешение на министъра на регионалното развитие и благоустройство. То се издвава в двумесечен срок от постъпване на искането

Отказ и обжалване

Разрешението за строеж и отказът то да бъде издадено , постановени от главния архитект, представляват индивидуален административен акт, който подлежи на административен контрол. Право на жалба притежават заинтересованите лица. Жалбата се подава в 14 дневен срок от съобщаването чрез органа, издал разрешението за строеж от началника на регионална дирекция за национален и строителен контрол /РДНСК/. Подаването на жалбата спира действието на разрешението за строеж.

Разрешението за строеж може да бъде отменено и при служебна проверка, извършена от органите на РДНСК в седемдневен срок от уведомяването на РДНСК за постановения индивидуален административен акт.

Усложнения може да настъпят, когато възложителят е извършител на незаконен строеж в същия имот. В тези случаи разрешение за нов строеж не се издава, докато същият не бъде премахнат или узаконен.

Последици

  1. Рарешението за строеж представлява индивидуален административен акт. След влизането му в сила той придобива стабилитет. Влезлите в сила разрешения за строеж не подлежат на отмяна.
  2. Разрешението за строеж позволява на възложителя да пристъпи към реализация на инвестиционните си намерения и съответно, когато е притежател на правото на строеж да трансформира правото си на строеж в право на собственост върху построеното.
  3. Разрешението за строеж е основание за сключване на договор и с други участници в строителството /например строител или лице, упражняващо строителен надзор/. Влязлото в сила разрешение за строеж е основание за съставяне на протокол за определяне на строителна линия и ниво и за отриване на строителна площадка.
  4. След издаване на разрешението за строеж се допуска сеществени отклонения от одобрения инвестиционен проект при изпълнение на строителството. Допустими са и някои съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект, изчерпателно посочени в чл.154 от ЗУТ и строго определени условия.