Представете си следната ситуация :

Имате някакво парче земя. И знаете, че това парче земя е в някакви имагинерни граници – от онова дърво, до онзи камък.  Решавате да си строите къща. Построявате я. Но комшията срещу вас си построява 10 етажна сграда и така ви закрива гледката и ви хвърля сянка. Комшията до вас пък си построява фабрика. И навлиза във вашия имот. Докато се спорите кой каква част от земята е собственик, идват хората от общината и прокарват път през средата на вашия имот…..

Пълен хаос, нали?

За да се избегнат тези небивалици, се изготвя т.нар. регулационен план на някоя общшна. Този регулационен план служи да ни каже какви са границите на парцела /Урегулиран поземлен имот или УПИ/ и неговите параметри за застрояване.

С подробните устройствени планове се урегулират улици, както и квартали и поземлени имоти за застрояване и за други нужди без застрояване.

Поземлените имоти се урегулират със:

1. улични регулационни линии, които определят границата с прилежащата улица (лице на имота);
2. вътрешни регулационни линии, които определят границите със съседните имоти (странични и към дъното на имота),

Урегулираните поземлени имоти имат задължително лице (изход) към улица, към път или по изключение към алея в парк.

За поземлените имоти, урегулирани за застрояване с подробен устройствен план, се определят:

1. конкретното предназначение, допустимите дейности и допустимото застрояване;
2. максималната плътност на застрояване;
3. максималната интензивност на застрояване;
4. минималната свободна дворна площ;
5. минималната задължително озеленена дворна площ;
6. начинът и характерът на застрояване;
7. линиите на застрояване.

При урегулиране на поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, се спазват следните размери:

1. в градовете – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност;
2. в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност;
3. във вилните зони – най-малко 18 м лице и 600 кв.м повърхност;
4.В селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност;
4. в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – най-малко 12 м лице и 250 кв.м повърхност.

При урегулиране на поземлени имоти в квартали за средно високо и високо жилищно застрояване, за ниско свързано застрояване в повече от два имота за застрояване със социални жилища или за друго специфично застрояване размерите на имотите се определят със самия подробен устройствен план, без да се спазват нормите описани по-горе

Важно е да се отбележи, че при урегулиране на поземлени имоти в границите на населените места за нежилищно застрояване или за други нужди без застрояване техните размери се определят с подробен устройствен план, съобразно санитарно-хигиенните и противопожарните изисквания и съответните устройствени правила и нормативи.

Какви са видовете ПУП?

Подробните устройствени планове могат да бъдат:

1. план за регулация и застрояване – ПРЗ (план за регулация на улици и поземлени имоти и за режим на застрояване)
2. план за регулация – ПР (план за регулация на улици и поземлени имоти без режим на застрояване); планът за регулация може да бъде план за улична регулация – ПУР (план за регулация само на улици и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост);
3. план за застрояване – ПЗ;
4. работен устройствен план – РУП (план за застрояване и силуетно оформяне);
5. парцеларни планове за елементите на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии.

Кога се налага изработване или изменение на ПУП?

Ето някой от най-често срещаните случай:

– при урегулиране на поземлен имот с цел строителство;
– при промяна предназначение на земеделски земи;
– при изменение на съществуващ кадастрален план с цел корекция на непълноти (пример: липса на достъп до даден имот);
– при съдебна делба на урегулирани имоти.

Кой може да разреши издаване или промяна на ПУП?

Проектите за изменения или изработване на ПУП се изработват от архитект и екип от инженери.

Искането за издаване или промяна на ПУП се подава до кмета на общината, в която се намира имотът. Кметът на общината в срок от 14 до 30 дни /зависи от общината/ от постъпване на заявлението допуска или отказва изработване на проект на плана въз основа на становище на главния архитект. След това той отправя предложение до общинския съвет за приемане или изменение на подробен устройствен план.

Какви документи трябва да представите?

Преди всичко трябва да представитe:

1. Проект на подробния устройствен план, изготвен от архитект /проектант/ с пълна проектантска правоспособност
2. Заявление по образец , придружено със скица.
3. Документ за собственост на имота /например нотариален акт/ и скица на имотa
4. Удостоверение за наследници, ако имотът е наследствен
5. Квитанция за платена такса. Това е таксата, която всяка община определя за извършената от нея услуга. Всяка община определя различна такса.
6. Предложение за изработване или промяна на ПУП, като в него се посочват мотивите на заявителя и се описват инвестициите, които той ще направи

Каква  е процедурата?

След изготвяне проекта за ПУП се окомлектова в 3 идентични екземпляра и 1 копие в CAD формат на цифров носител. Нужно е да са представени всички съгласувателни писма, становища и пр. на техническите експлоатационни дружества (ЕВН/ЧЕЗ, ВиК дружества и т.н.), администрации, РИОСВ и т.н. Възложителят или упълномощено от него лице подава заявление до кмета на общината за процедиране и одобряване на проекта за ПУП ведно с цялата придружаваща документация

Внесеният за одобрение проект за ПУП се съобщава по служебен път на заинтересуваните лица – собствениците в непосредствено съседство на имота. В 14-дневен срок те имат право да се запознаят с проекта и да направят писмени възражения, предложения и искания по проекта до общинската администрация.

В едномесечен срок след изтичане на срока за обжалване на проекта заедно с постъпилите възражения, предложения и искания проекта се разглежда от общински експертен съвет (ОЕС).

Ако проектът за подробен устройствен план се върне за цялостно или частично преработване, предвидените по закона процедури и срокове се провеждат отново за частта от плана, която се преработва.

По неприетите възражения, предложения и искания по плана физическите и юридически лица могат да получат информация от общинската администрация.

 Заповедите за одобряване на ПУП по този закон влизат в сила:

• от датата на одобряването, когато не подлежат на обжалване;
• след изтичането на срока за обжалване, ако не са били обжалвани;
• от датата на потвърждаването им от компетентния съд, чието решение е окончателно.
• В случай, че заповедта за одобряване на ПУП е обжалвана, тя влиза в сила по отношение на частта от плана, която е извън предмета на жалбите.
  Копия от влезлите в сила изменения на подробни устройствени планове, с които се променят границите на поземлените имоти, се изпращат на Агенцията по кадастъра.

 Когато подробният устройствен план е одобрен, собственикът/инвеститорът може да предприема действия за стартиране на планираното в имота строителство.

Иииии…. за финал… един пример за ПУП:

Доста шарено и неразбираемо, нали?

Обещавам това да е най-неприятното нещо,което ще в този сайт!

А ако не сте припаднали от епилепсия или просто не Ви се занимава с изготвянето на ПУП, може да се свържете с нас и да изготвим Вашия ПУП!

Екипът на A Priori Sudio разполага с колектив от архитекти и инженери с проектантска правоспособност , издадена от КАБ и КИИП и са с дългогодишен опит в сферата на инвестиционното проектиране. Ние ще създадем всички необходими докуметги за Вашия ПУП, професионално и в срок. Също така ще Ви консултират и съдействат при набавата на всички останали необходими документи до влизането в сила на устройствения план.